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  房地产行业评估模型 评估模型主要内容 √行业分类及会计核算特点 √生产工艺流程 √生产经营规律 √税收征管中的问题 ※纳税评估思路及模型建立 √评估工作中应注意的问题 √典型案例 房地产开发与经营业的企业所得税纳税评估 ? 税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相 关涉税信息,通过特定的程序和方法,对从 事房地产开发与经营的企业一定期间内履行 纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合 法性进行系统的综合评定,并对一般涉税问 题进行处理的工作过程。 涉及到13项税费及对应环节 一般情况下,房地产开发业要涉及到13项税费(12个税种、1项涉税 费用),分别为: 1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、企业所得税 5、个人所得税 6、房产税 7、城镇土地使用税 8、车船税 9、印花税 10、土地增值税 11、契税 12、耕地占用税 13、水利建设基金 其中,契税、耕地占用税由财政部门征收,其余税(费)种多由地 方税务机关征收管理,企业所得税部分国税征收。 √行业特点 开发经营方式多样 2 项目审批严格 1 3 开发产品固定 税收征管难度大 7 4 建设周期长 6 税收贡献率高 5 资金占用量大 √业务流程 土地使用权取得阶段 项目立项阶段 规划许可阶段 施工阶段 预售及产权转移阶段 √ 土地使用权取得阶段 项目立项阶段 规 划 许 可 阶 段 总 体 规 划 许 可 用地规划许可 施工图纸审查 流程图 国土局 发改委 《国有土地使用证》 项目立项书 《建设用地规划许可证》 房 地 产 开 发 业 务 流 程 规划建设局 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 工程招投标 开始施工准备 施工中单项验收 工程综合验收 商品房预售 商品房销售 产权转移 房管局 施工单位 监理公司 质监站 施 工 阶 段 预售 及产 权转 移阶 段 签订施工合同 验收证明 《竣工验收备案表》 《商品房预售许可证》 《商品房销售许可证》 分户房产证 √涉税疑点 ? 房地产开发行业作为税收征管的重点和难点, 其常见涉税疑点主要分为隐匿应税收入、虚列 成本费用、其他涉税疑点等。 房地产开发行业纳税评估模型 的建立与应用 房地产行业纳税评估模型简介 ? 结合行业常见涉税问题,依据现行税收政策规 定,从房地产行业业务流程入手,以房地产开 发项目为监控重点,主要依托开发项目开发经 营期间的外部第三方信息,运用数理统计的原 理,通过科学选取样本企业、典型调查、采集 信息、分类整理,借助数学线性公式,逐一计 算出这些指标的数值和比率,选取事关税收监 控的关键要素,确定出行业指标的正常区间值, 作为评价纳税人纳税遵从度的预警值,以此来 衡量和判断企业纳税是否正常。 房地产行业评估方法 一、选案 二、案头分析 信息采集 三、约谈 四、核查 五、处理 综合分析方法 一、选案分析方法 1、所得税评估通用指标 2、预售收入费用率指标 3、成本构成比指标 二、案头分析方法 利润率估算法 ? 指标分析法:通用分析指标和特定分析指标 (一)收入指标 (二) 经营收入成本率指标 (三)营业收入与已纳营业税关系指标 (四)发票开具金额与与营业税关系指标 (五)营业税、印花税关系指标 (六)净利润率指标 (七) 货币资金增幅指标 (八) 其他应付款增幅指标 (九)收入费用指标 (十)企业所得税纳税调整分析指标(部分) (十一)当期发出“存货”指标 (十二)空置率指标 (十三)容积率指标 ? 三、约谈举证方法 四、实地核查方法 五、处理方法(略) 六、综合分析方法 联系方式:

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